คอนโดหลายปีนี้อะไรเปลี่ยนไปบ้าง
และอะไรจะเปลี่ยนไปอีกบ้าง

คอนโดหลายปีนี้อะไรเปลี่ยนไปบ้าง และอะไรจะเปลี่ยนไปอีกบ้าง

หากเทียบกับในอดีตย้อยไปสัก 7-10 ปี ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก เอามาแชร์กัน อะไรบ้างที่จะมีผลต่อการลงทุน

ราคาคอนโดที่แพงขึ้น ส่วนสำคัญหนึ่งเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ที่ดินหายากขึ้น สำหรับผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนอื่น เปอร์เซนต์กำไรที่กำหนดไว้แล้ว เมื่อบวกกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก ถึงแม้จะลดต้นทุนอื่นได้บ้าง แต่ราคาขายที่ส่งมาถึงเราๆ ก็จะสูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้วราคาปรับขึ้นปีละ 5-6 เปอร์เซนต์ โดยคอนโดใจกลางเมืองราคาอยู่ในระดับ 230,000 - 250,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป รอบใจกลางเมือง 120,000 - 130,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป และรอบนอกก็ไม่ต่ำกว่า 70,000 - 80,000 บาท/ตร.ม. 

supply ที่มากขึ้น มี developer รายใหม่ๆ หรือที่ทำธุรกิจอื่นแล้วหันมาทำคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น จากปริมาณยูนิตคอนโดที่เคยอยู่ที่ประมาณ 2 แสนยูนิตในปี 2551 ปัจจุบันมีสะสมอยู่ประมาณ 6 แสนยูนิต ในอีกมุมหนึ่งก็มีข้อดีที่การแข่งขันทำให้เราได้มีสินค้าให้เลือกมากขึ้น มีคุณภาพมากขึ้น

ตลาดผู้ซื้อ 70-80% เป็นคนไทย แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อมากขึ้น โดยหลักจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนซึ่งจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก เคยตื่นลงมาแล้วเห็นรถทัวร์มาจอดอยู่หน้าคอนโด พาลูกทัวร์มาดูห้องกันก็แตกตื่นดี ในมุมของนักลงทุนรายย่อย ห้องส่วนที่ชาวต่างชาติจะเป็นส่วนที่เข้ามาแข่งกับเราในการปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน

ขนาดห้องและ room mix ขนาดห้องที่เล็กลงมา จากในอดีต 1 ห้องนอน ที่ขนาด 60-65 ตร.ม. ปัจจุบันทำกันเหลือแค่ 28-30 ตร.ม. ส่วนหนึ่งเพื่อกดราคารวมให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ส่วนสัดส่วนห้อง คอนโดแบบ 3 ห้องนอน ทั่วไปอาจหากันไม่ได้แล้ว สัดส่วนหลักทั้งหมดจะเป็น 1 ห้องนอน

รูปแบบโครงการที่มีความหลากหลายมากขึ้น เช่น mixed use สิ่งอำนวยความสะดวกที่อลังการมากขึ้น เพราะขนาดห้องที่เล็กลง ทำให้คนต้องมาใช้ชีวิตที่ส่วนกลางมากขึ้น ฉะนั้น การเลือกคอนโดสำหรับการปล่อยเช่า ส่วนกลางก็สำคัญมาก

IoT ตอนนี้หลายโครงการเริ่มนำอุปกรณ์ IoT (อุปกรณ์ที่เชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต เช่น ไฟฟ้า แอร์ ที่สั่งปิดเปิดได้ผ่านแอป ตั้งการทำงานในรูปแบบต่างๆ ได้ digital door lock ที่เปิดได้โดยมือถือ และสั่งปิดเปิดได้ไม่ว่าเราจะกำลังท่องเที่ยวอยู่ในต่างประเทศ และอื่นๆ) อีกไม่กี่ปีการใช้บัตรแตะเข้าออกโครงการอาจกลายเป็นสิ่งที่ล้าสมัย สิ่งเหล่านี้จะถูกนำมาใช้มากขึ้นเรื่อยๆ และไม่ใช่เฉพาะโครงการ hi-end เท่านั้น ซึ่งจะเป็นสิ่งใช้ดึงดูดคนรุ่นใหม่ได้ดี

Automatic parking ที่จอดรถแบบอัตโนมัติที่เราจะเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากราคาที่ดินที่แพงขึ้นและผู้ประกอบการต้องการเพิ่มจำนวนที่จอดรถให้มากขึ้น แต่ที่จอดรถแบบนี้ก็ตามมาด้วยค่าบำรุงรักษาที่สูงมากเมื่อเทียบกับที่จอดรถแบบปกติ และแน่นอนว่า จะกระทบต่อค่าส่วนกลาง อันนี้ก็ยังไม่แน่ใจเหมือนกันว่าอีกหน่อย โครงการต่างๆ จะมีวิธีบริหารจัดการส่วนนี้อย่างไร เช่น ผู้ที่ใช้รถอาจต้องเสียค่าจอดรถเพิ่ม เป็นต้น เพราะหากจะนำค่าส่วนกลางรวมทั้งหมดมาจ่ายส่วนนี้ด้วย คนที่ไม่ได้ใช้รถก็อาจไม่ happy เท่าไหร่ ก็ต้องดูให้ดีด้วย เพราะกระทบต่อต้นทุนการปล่อยเช่าของเรา

EV Charger ที่จะกลายเป็น feature มาตรฐานอันหนึ่ง เนื่องจากการใช้รถไฟฟ้าที่จะมีมากขึ้นในอนาคต อันนี้เป็นปัจจัยหนึ่งที่ควรคิดถึงโดยเฉพาะเมื่อลงทุนกับโครงการ hi-end เพราะมีความสำคัญที่ผู้ซื้อ ผู้เช่า จะพิจารณา

ในแง่ของการลงทุน จะไม่ได้ง่ายๆ เหมือนก่อน ต้องเลือกมากขึ้น ศึกษามากขึ้น . .

หากเทียบกับในอดีตย้อยไปสัก 7-10 ปี ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก เอามาแชร์กัน อะไรบ้างที่จะมีผลต่อการลงทุน

ราคาคอนโดที่แพงขึ้น ส่วนสำคัญหนึ่งเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ที่ดินหายากขึ้น สำหรับผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนอื่น เปอร์เซนต์กำไรที่กำหนดไว้แล้ว เมื่อบวกกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก ถึงแม้จะลดต้นทุนอื่นได้บ้าง แต่ราคาขายที่ส่งมาถึงเราๆ ก็จะสูงขึ้น โดยเฉลี่ยแล้วราคาปรับขึ้นปีละ 5-6 เปอร์เซนต์ โดยคอนโดใจกลางเมืองราคาอยู่ในระดับ 230,000 - 250,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป รอบใจกลางเมือง 120,000 - 130,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป และรอบนอกก็ไม่ต่ำกว่า 70,000 - 80,000 บาท/ตร.ม.



supply ที่มากขึ้น มี developer รายใหม่ๆ หรือที่ทำธุรกิจอื่นแล้วหันมาทำคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น จากปริมาณยูนิตคอนโดที่เคยอยู่ที่ประมาณ 2 แสนยูนิตในปี 2551 ปัจจุบันมีสะสมอยู่ประมาณ 6 แสนยูนิต ในอีกมุมหนึ่งก็มีข้อดีที่การแข่งขันทำให้เราได้มีสินค้าให้เลือกมากขึ้น มีคุณภาพมากขึ้น

ตลาดผู้ซื้อ 70-80% เป็นคนไทย แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อมากขึ้น โดยหลักจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนซึ่งจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก เคยตื่นลงมาแล้วเห็นรถทัวร์มาจอดอยู่หน้าคอนโด พาลูกทัวร์มาดูห้องกันก็แตกตื่นดี ในมุมของนักลงทุนรายย่อย ห้องส่วนที่ชาวต่างชาติจะเป็นส่วนที่เข้ามาแข่งกับเราในการปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน

ขนาดห้องและ room mix ขนาดห้องที่เล็กลงมา จากในอดีต 1 ห้องนอน ที่ขนาด 60-65 ตร.ม. ปัจจุบันทำกันเหลือแค่ 28-30 ตร.ม. ส่วนหนึ่งเพื่อกดราคารวมให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ส่วนสัดส่วนห้อง คอนโดแบบ 3 ห้องนอน ทั่วไปอาจหากันไม่ได้แล้ว สัดส่วนหลักทั้งหมดจะเป็น 1 ห้องนอน

รูปแบบโครงการที่มีความหลากหลายมากขึ้น เช่น mixed use สิ่งอำนวยความสะดวกที่อลังการมากขึ้น เพราะขนาดห้องที่เล็กลง ทำให้คนต้องมาใช้ชีวิตที่ส่วนกลางมากขึ้น ฉะนั้น การเลือกคอนโดสำหรับการปล่อยเช่า ส่วนกลางก็สำคัญมาก

IoT ตอนนี้หลายโครงการเริ่มนำอุปกรณ์ IoT (อุปกรณ์ที่เชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต เช่น ไฟฟ้า แอร์ ที่สั่งปิดเปิดได้ผ่านแอป ตั้งการทำงานในรูปแบบต่างๆ ได้ digital door lock ที่เปิดได้โดยมือถือ และสั่งปิดเปิดได้ไม่ว่าเราจะกำลังท่องเที่ยวอยู่ในต่างประเทศ และอื่นๆ) อีกไม่กี่ปีการใช้บัตรแตะเข้าออกโครงการอาจกลายเป็นสิ่งที่ล้าสมัย สิ่งเหล่านี้จะถูกนำมาใช้มากขึ้นเรื่อยๆ และไม่ใช่เฉพาะโครงการ hi-end เท่านั้น ซึ่งจะเป็นสิ่งใช้ดึงดูดคนรุ่นใหม่ได้ดี

Automatic parking ที่จอดรถแบบอัตโนมัติที่เราจะเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากราคาที่ดินที่แพงขึ้นและผู้ประกอบการต้องการเพิ่มจำนวนที่จอดรถให้มากขึ้น แต่ที่จอดรถแบบนี้ก็ตามมาด้วยค่าบำรุงรักษาที่สูงมากเมื่อเทียบกับที่จอดรถแบบปกติ และแน่นอนว่า จะกระทบต่อค่าส่วนกลาง อันนี้ก็ยังไม่แน่ใจเหมือนกันว่าอีกหน่อย โครงการต่างๆ จะมีวิธีบริหารจัดการส่วนนี้อย่างไร เช่น ผู้ที่ใช้รถอาจต้องเสียค่าจอดรถเพิ่ม เป็นต้น เพราะหากจะนำค่าส่วนกลางรวมทั้งหมดมาจ่ายส่วนนี้ด้วย คนที่ไม่ได้ใช้รถก็อาจไม่ happy เท่าไหร่ ก็ต้องดูให้ดีด้วย เพราะกระทบต่อต้นทุนการปล่อยเช่าของเรา

EV Charger ที่จะกลายเป็น feature มาตรฐานอันหนึ่ง เนื่องจากการใช้รถไฟฟ้าที่จะมีมากขึ้นในอนาคต อันนี้เป็นปัจจัยหนึ่งที่ควรคิดถึงโดยเฉพาะเมื่อลงทุนกับโครงการ hi-end เพราะมีความสำคัญที่ผู้ซื้อ ผู้เช่า จะพิจารณา

ในแง่ของการลงทุน จะไม่ได้ง่ายๆ เหมือนก่อน ต้องเลือกมากขึ้น ศึกษามากขึ้น . .


best view with google chrome.  @2019 CondoFile.