ลงทุนคอนโดฯ ดีจริงหรือเปล่า

update 10 Mar 2019

"ลงทุนคอนโดฯ ดีจริงหรือเปล่า คุ้มจริงหรือไม่" เป็นกระทู้บนเว็บอันหนึ่งที่ยังมีคนสนใจมากพอควร วันนี้มาแชร์ประสบการณ์ ความคิดเห็นตรงจากการลงทุนของพวกเราเอง สำหรับผู้ที่อาจจะยังใหม่อยู่ในการลงทุนคอนโดฯ หรือยังตัดสินใจอยู่ว่าจะลงทุนดีหรือไม่ มีอะไรต้องคิดกันบ้าง


"ลงทุนคอนโดฯ ดีจริงหรือเปล่า คุ้มจริงหรือไม่" เป็นกระทู้บนเว็บอันหนึ่งที่ยังมีคนสนใจมากพอควร วันนี้มาแชร์ประสบการณ์ ความคิดเห็น จากการลงทุนของพวกเราเอง สำหรับผู้ที่อาจจะยังใหม่อยู่ในการลงทุนคอนโดฯ หรือยังตัดสินใจอยู่ว่าจะลงทุนดีหรือไม่ มีอะไรต้องคิดกันบ้าง


O เป้าหมายการลงทุน หรือทำไมอยากลงทุนในคอนโดฯ

ก่อนอื่นลองเริ่มถามตัวเองก่อนว่า ทำไมอยากลงทุน - อยากได้เงินจากการขายใบจอง อยากซื้อไว้ปล่อยเช่าสำหรับเป็น passive income หรืออยากเก็บไว้เป็นทรัพย์สินเพื่อขายในอนาคตจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น เพราะแต่ละอันจะมีวิธีการ ความเสี่ยงที่ต่างกัน รวมทั้งต้องมีความพร้อมของเราเองที่ต่างกันด้วย 
- การขายใบจอง (หรือเรามองว่าเป็นการเก็งกำไรมากกว่าการลงทุน): กุญแจสำคัญจะเป็นเรื่องของ demand ของโครงการหรือของ room type ที่เราสนใจ ยิ่ง demand มีสูงมากเท่าไร โอกาสที่เราจะขายใบจองได้กำไรก็จะมากขึ้นไปด้วย
- การซื้อไว้ปล่อยเช่าเป็น passive income: กุญแจสำคัญคือเรื่อง location การเลือกโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายผู้เช่ารองรับค่อนข้างแน่นอน เช่น ใกล้สถานศึกษาที่กำลังซื้อดีๆ ซึ่งจะมีผู้เช่าหน้าใหม่วนเข้ามาทุกปี ใกล้สถานที่ทำงาน ดงที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น สุขุมวิท
- การซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเพื่อขายในอนาคต: กุญแจสำคัญจะเป็นเรื่องอนาคตของพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ จะมีความเจริญมากขึ้นไปอีกแค่ไหน หรืออาจเป็นพื้นที่ที่ดีอยู่แล้วและไม่มีที่ว่างให้ขึ้นโครงการได้อีกแล้ว



การขายใบจอง: 
เป็นการมองกันแบบสั้นๆ โครงการที่ hot hot อาจทำกำไรเป็นหลักหมื่นหลักแสนได้แค่ในไม่กี่วัน หรือเรามีเวลา 1-2 ปีในการขาย ตั้งแต่โครงการเปิดขายจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ สำคัญคือต้องหาโครงการที่มีความต้องการสูงๆ กระแสดีๆ เช่น ที่ผ่านมาจะมีโครงการ Supalai premier charoennakorn ที่ผมเองก็ไปต่อคิวจองมาเหมือนกัน คนล้นจนออกมานอกถนนตั้งแต่เช้าตรู่และสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว จากจุดขายที่เป็นโครงการที่ใกล้ icon siam ในราคาต่อ ตร.ม. ที่ถูกทีเดียว หรือโครงการ The Line sathorn ติดโรงเรียนกรุงเทพคริสต์เตียนที่รู้กันดีว่า ผู้ปกครองมีกำลังซื้อทั้งนั้นก็ปิดขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว

กลยุทธ์ ต้องเข้าไปตั้งแต่ช่วง presale หรือตั้งแต่เปิดขายวันแรกเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด รวมถึงการหาส่วนลดให้ได้มากที่สุดทั้งอาจจากการเป็นลูกค้าเก่าหรืออื่นๆ และเลือกห้องที่ดีที่สุด เช่น ถ้าเป็นโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็ต้องเอาห้องที่เป็นวิวแม่น้ำโดยตรงมาให้ได้ เนื่องจากมี demand รองรับสูงแน่นอน หรือที่คนนิยมชอบเลือกห้องวิวสระ ห้องมุม ห้องวิวสวน เป็นต้น 

โอกาสทำเงินจะมีตั้งแต่กำไรหลักหมื่น หลายๆ แสน หรือที่มีเพื่อนทำ record ไว้ก็ได้มาเกือบล้าน แต่ความเสี่ยงก็มีเช่นกัน ไม่สามารถขายได้ทันก่อนการโอน บางคนก็ต้องยอมให้โครงการยึดเงินดาวน์ไป หรือยอมขายขาดทุน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเลือกโครงการและสภาวะของตลาดซึ่งปัจจุบันไม่ได้ง่ายเหมือนก่อน แล้วก็จังหวะเวลาด้วย การรอจนถึงช่วงใกล้โอนอาจมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น เพราะถ้าโครงการมีห้องเหลือขายเยอะ โครงการเองก็อาจทำโปรฯ หนักๆ เพื่อเร่งปิดการขายให้หมด

การซื้อไว้ปล่อยเช่าเป็น passive income: 
เป็นเหมือนการลงทุนระยะยาวที่เราจะมีแหล่งเงินได้อื่นเก็บกินในแต่ละเดือน ไม่ใช่การรวยเร็ว ความคุ้มไม่คุ้ม หลักๆ จะอยู่ที่เราหาคนเช่าได้อย่างต่อเนื่องหรือเปล่า และต้นทุนการเงินของเราเอง

จากประสบการณ์การปล่อยเช่า location สำคัญที่สุด location ที่ดีไม่ได้หมายความถึงว่าโครงการที่ติดสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่เป็น location ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเรารองรับ โครงการที่อยู่ใกล้สถานศึกษาระดับมหาวิทยาลัย (ไม่จำเป็นต้องเป็นในเมือง) โรงเรียนที่ผู้ปกครองฐานะดีๆ รถติดๆ มักปล่อยเช่าได้ง่ายเพราะมีผู้เช่าใหม่ๆ วนเข้ามาทุกปีและพร้อมจ่าย หรือคอนโดย่านสุขุมวิทที่มีคนญี่ปุ่นอาศัยจำนวนมาก คอนโดย่านพระราม 9 ที่เป็นแหล่งรวมของชาวจีน ก็ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าในหลายๆ พื้นที่ ที่สำคัญคือ การสำรวจให้แน่ใจว่ามีกลุ่มเป้าหมายรองรับ (ในราคาที่เราต้องการ) 

อย่างที่บอกครับ อันนี้จะเป็นการมองยาวๆ สำหรับคนที่เอาเงินฝากธนาคารตัวเองมาซื้อลงทุนจะคุ้มอยู่แล้ว เพราะดอกเบี้ยเงินฝากที่ได้แค่ 1-2% ยังไงรายได้ค่าเช่าก็คุ้มกว่า (บนเงื่อนไขที่หาผู้เช่าได้ และไม่ได้มีช่องทางเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่นที่รายได้ดีกว่า เสี่ยงน้อยกว่า) แต่สำหรับผู้ที่ลงทุนโดยใช้การกู้ ถ้าจะพูดถึงความคุ้ม ดีที่สุดก็คือได้ค่าเช่ามากกว่าเงินที่ต้องผ่อนธนาคารในแต่ละเดือน (ขึ้นกับระยะเวลากู้ด้วย) แต่อีกมุมหนึ่งอาจเปรียบเทียบกันแค่ “ค่าเช่า” กับ “เงินผ่อน” หรืออาจจะรวมค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายในแต่ละปีก็พอ หากค่าเช่ามากกว่าดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ สำหรับผมก็ถือว่าคุ้มแล้ว เราก็เหมือนแค่ผ่อนส่วนเงินต้น ซึ่งในอนาคตเมื่อผ่อนหมดเราก็จะได้รายได้เต็ม รวมทั้งยังมีโอกาสทำกำไรจากการขายอีกด้วย (capital gain)  ผลตอบแทนการเช่า (yield) บางทีคอนโดฯ ที่อยู่รอบนอกก็ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าคอนโดฯ ในเมือง แต่ในระยะยาวการขายอาจไม่ได้ราคาดี (capital gain) เท่าคอนโดฯ ในเมือง ก็ต้องศึกษาดูให้ดี (อ่านเพิ่มเติมการคิด yield)

การซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเพื่อขายในอนาคต:

หลายคนซื้อคอนโดฯ มาแล้วไม่อยากปล่อยเช่า กลัวห้องโทรม กลัวปวดหัวกับผู้เช่า เลยซื้อเก็บไว้เฉยๆ แล้วค่อยขายในอีกสัก 2-5 ปีข้างหน้าเมื่อราคาดีๆ อันนี้จะเหมาะกับคนที่เงินเย็นๆ มากกว่า แต่ถ้าเป็นการกู้แล้วทำแบบนี้ ไม่แนะนำเพราะหากมองว่าโดยเฉลี่ยแล้ว ราคาคอนโดอาจปรับขึ้นปีละ 5-6 เปอร์เซนต์ (ตัวเลขแบบ conservative หน่อย) ดอกเบี้ยเงินกู้จะดูดกำไรเราไปเกือบหมด (อ่านเพิ่มเติม ภาษี ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการซื้อ-ขายคอนโด)


O มองเรื่องการกู้ (หนี้) ในอีกมุม

สำหรับคนที่สนใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ไม่อยากให้คิดว่าจะต้องมีเงินสดเท่านั้น แต่อยากให้มองว่าการที่เราสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ เป็นการที่เรารู้จักหาประโยชน์จากเครดิตที่เรามีมากกว่า ยิ่งอายุยังน้อยยิ่งได้เปรียบ (มีระยะเวลากู้ที่นาน) ซึ่งถ้ารู้จักลงทุนอย่างพอประมาณและมีการเผื่อสำรองรองรับเหตุการณ์ฉุกเฉินต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่ทำได้ เหมือนเรากู้เงินธนาคารมา แล้วก็ให้คนอื่นมาผ่อนให้เรา อาจจะไม่ทั้งหมดแต่ก็เป็นส่วนใหญ่ของเงินผ่อน การเป็นหนี้แบบนี้ผมว่าไม่ค่อยน่าห่วง (แต่ต้องวางแผนให้ดี) อย่าติดแต่ว่าความไม่เป็นหนี้เป็นลาภอันประเสริฐ เพราะถ้าเราไม่ได้เกิดมามีเงินถุงเงินถัง การจะซื้อบ้าน-คอนโดมันเลี่ยงไม่ได้จริงๆ ที่จะต้องกู้ หากรอเก็บจนมีเงินสด ราคาก็ขยับไปไกลแล้ว


O เรื่องสำคัญหลัก ๆ ที่ต้องใส่ใจ

"location is everything” 

สำหรับคอนโดฯ แล้ว ผมยังเชื่อเหมือนสโลแกนของผู้ประกอบการรายหนึ่งที่ว่า "location is everything" ไม่ว่าจะลงทุนแบบไหนการเลือก location ที่ดี เป็นที่ต้องการของตลาดจะส่งผลอย่างมากต่อการลงทุนของเรา เรื่อง location ต้องอาศัยการเปิดหูเปิดตาเยอะๆ มองให้เห็นภาพรวม และการเดินสำรวจตลาดจริง มองให้เห็นภาพการอยู่อาศัยจริง (ไว้จะคุยกันครั้งต่อไป อะไรคือ location ที่ดี) 

“Product"

location จะเป็นเหมือนภาพใหญ่ แต่ตัว product เป็นภาพย่อยลงมาที่สำคัญ ในพื้นที่เดียวกันอาจมีหลายโครงการ แต่ละโครงการโอกาส ความน่าสนใจ อาจไม่เท่ากัน เช่น โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดึงดูด ตอบ lifestyle ของกลุ่มเป้าหมายเราจะทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า หรือที่สำคัญตำแหน่งห้องและวิวที่เห็นในโครงการ ห้องแบบพิเศษ ห้องมุม จะมีผลมากโดยเฉพาะหากเป็นการขายใบจอง หรือแม้แต่แบรนด์ของผู้ประกอบการ เดินดูโครงการเยอะๆ แล้วเราจะรู้ product เยอะขึ้น

“Timing"

การลงทุนเป็นเรื่องของจังหวะเวลาด้วย แนะนำว่าไม่ต้องรีบแต่ให้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด โครงการที่เราสนใจ อย่างต่อเนื่อง การหา product นอกจากช่วง presale แล้ว ช่วงก่อนโอนก็เป็นอีกจังหวะที่ดี ครั้งหนึ่งเราเคยไล่ดูบนเว็บห้องที่ลงประกาศขายก่อนโอน แล้วเราก็เจอห้องวิวแม่น้ำห้องหนึ่งที่เจ้าของเองขายหนีตายเนื่องจากกู้ไม่ผ่าน โดยยอมขายเท่าทุนที่จ่ายไปเลย เหมือนส้มหล่นครับ เพราะห้องแบบนี้ในโครงการนี้หาไม่ได้อีกแล้ว ผ่านไปหนึ่งปีได้กำไรกว่าครึ่งล้านทีเดียว

“ความพร้อมของเรา และความเสี่ยงที่เรารับได้"

จากประสบการณ์ การลงทุนคอนโดฯ มีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนอื่นๆ ที่ตัวเองลงมา เช่น หุ้น ทองคำ เป็นต้น ส่วนหนึ่งอาจเพราะว่าอสังหาฯ ไม่มีการปั่นราคาเหมือนหุ้น ทองคำ และมีปัจจัยพื้นฐานจริงๆ รองรับอยู่ ก็คือมูลค่าของที่ดินเอง แต่ก็มีความเสี่ยง เฉลี่ยแล้วทำเงินให้แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะกำไรเสมอไป หรือบางโครงการก็ใช้เวลาหาผู้เช่าอยู่เป็นครึ่งปีเหมือนกัน สิ่งสำคัญคือ เราต้องมีการเผื่อความพร้อมไว้ด้วย
- ประเมินหน้าที่การงานตัวเอง รายได้มั่นคงแค่ไหน
- อย่างน้อยเงินดาวน์ควรเป็นเงินออมของเรา มีเงินสำรองผ่อนแบงก์สัก 6 - 12 เดือน เรียกว่าหากมีอะไรฉุกเฉินก็จะมีระยะเวลาพอหายใจได้
- ไม่ก่อหนี้อื่นๆ ที่ไม่จำเป็นไว้ เพื่อที่จะได้ไม่มีภาระผ่อนที่มากเกินไปในแต่ละเดือน
- มีแผนสอง สมัยที่ผมลงทุนครั้งแรกก็เป็นการขายใบจองเหมือนกัน มีระยะเวลาให้ขายได้ปีเศษๆ (จนกว่าโครงการจะเสร็จ) แต่ที่จริงก็ประเมินการเงินของตัวเองไว้แล้วว่า หากขายไม่ได้จริงๆ จะสามารถกู้และโอนได้เพื่อเอามาปล่อยเช่าต่อ หรือเลิกเช่าคอนโดที่เช่าอยู่และนำมาอยู่อาศัยเอง เพราะอย่างไรค่าเช่าที่จ่ายก็มากกว่าดอกเบี้ยอยู่แล้ว หรืออาจจะพอๆ กับเงินผ่อนทั้งหมดโดยซ้ำ แต่ก็ขายใบจองได้ครับ แล้วก็ลงทุนมาเรื่อยๆ  
- ถ้าเราใช้การกู้เป็นส่วนใหญ่ เผื่อเรื่อง cashflow ให้ดี จะได้ไม่เครียดครับ


O ข้อคิด

ถ้าคิดจะลงทุนหรือลงทุนตามเพื่อนได้ แต่ต้องทำการบ้านด้วย เริ่มเดินสำรวจตลาดหาข้อมูลความรู้สะสมไปเรื่อยๆ แอป “CondoFile” ของเราช่วยได้มากเรื่องการเก็บข้อมูล และเลือกโครงการด้วยข้อมูล ตัวเลข อย่าใช้อารมณ์ ที่จริงเราทำแอปขึ้นมาก็เพื่อใช้กับการลงทุนของเรา แล้วก็เพื่อนเราหลายๆ คนถึงแม้จะลงทุนมานานก็อาจไม่ได้รู้จักพื้นที่ดีพอทุกพื้นที่ เพื่อนๆ ผมหลายคนตอนชวนซื้อโครงการแถว icon ที่ยกตัวอย่าง ไม่สนใจกันเลย แต่ผมก็เชื่อมั่นว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและโครงการต้องขายดีมาก ต้องศึกษาเองด้วย โดยรวมคิดว่า การลงทุนคอนโดเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี แต่ต้องศึกษาให้ดีแล้วก็ลงทุนให้เหมาะกับกระเป๋าตนเอง 






best view with google chrome.  @2019 CondoFile.