ลงทุนคอนโดฯ ดีจริงหรือเปล่า

update 10 Mar 2019

O เป้าหมายการลงทุน หรือทำไมอยากลงทุนในคอนโดฯ

ก่อนอื่นลองเริ่มถามตัวเองก่อนว่า ทำไมอยากลงทุน - อยากได้เงินจากการขายใบจอง อยากซื้อไว้ปล่อยเช่าสำหรับเป็น passive income หรืออยากเก็บไว้เป็นทรัพย์สินเพื่อขายในอนาคตจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น เพราะแต่ละอันจะมีวิธีการ ความเสี่ยงที่ต่างกัน รวมทั้งต้องมีความพร้อมของเราเองที่ต่างกันด้วย 
- การขายใบจอง (หรือเรามองว่าเป็นการเก็งกำไรมากกว่าการลงทุน): กุญแจสำคัญจะเป็นเรื่องของ demand ของโครงการหรือของ room type ที่เราสนใจ ยิ่ง demand มีสูงมากเท่าไร โอกาสที่เราจะขายใบจองได้กำไรก็จะมากขึ้นไปด้วย
- การซื้อไว้ปล่อยเช่าเป็น passive income: กุญแจสำคัญคือเรื่อง location การเลือกโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายผู้เช่ารองรับค่อนข้างแน่นอน เช่น ใกล้สถานศึกษาที่กำลังซื้อดีๆ ซึ่งจะมีผู้เช่าหน้าใหม่วนเข้ามาทุกปี ใกล้สถานที่ทำงาน ดงที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น สุขุมวิท
- การซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเพื่อขายในอนาคต: กุญแจสำคัญจะเป็นเรื่องอนาคตของพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ จะมีความเจริญมากขึ้นไปอีกแค่ไหน หรืออาจเป็นพื้นที่ที่ดีอยู่แล้วและไม่มีที่ว่างให้ขึ้นโครงการได้อีกแล้ว


O มองเรื่องการกู้ (หนี้) ในอีกมุม

สำหรับคนที่สนใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ไม่อยากให้คิดว่าจะต้องมีเงินสดเท่านั้น แต่อยากให้มองว่าการที่เราสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ เป็นการที่เรารู้จักหาประโยชน์จากเครดิตที่เรามีมากกว่า ยิ่งอายุยังน้อยยิ่งได้เปรียบ (มีระยะเวลากู้ที่นาน) ซึ่งถ้ารู้จักลงทุนอย่างพอประมาณและมีการเผื่อสำรองรองรับเหตุการณ์ฉุกเฉินต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่ทำได้ เหมือนเรากู้เงินธนาคารมา แล้วก็ให้คนอื่นมาผ่อนให้เรา อาจจะไม่ทั้งหมดแต่ก็เป็นส่วนใหญ่ของเงินผ่อน การเป็นหนี้แบบนี้ผมว่าไม่ค่อยน่าห่วง (แต่ต้องวางแผนให้ดี) อย่าติดแต่ว่าความไม่เป็นหนี้เป็นลาภอันประเสริฐ เพราะถ้าเราไม่ได้เกิดมามีเงินถุงเงินถัง การจะซื้อบ้าน-คอนโดมันเลี่ยงไม่ได้จริงๆ ที่จะต้องกู้ หากรอเก็บจนมีเงินสด ราคาก็ขยับไปไกลแล้ว


O เรื่องสำคัญหลัก ๆ ที่ต้องใส่ใจ

"location is everything” 

สำหรับคอนโดฯ แล้ว ผมยังเชื่อเหมือนสโลแกนของผู้ประกอบการรายหนึ่งที่ว่า "location is everything" ไม่ว่าจะลงทุนแบบไหนการเลือก location ที่ดี เป็นที่ต้องการของตลาดจะส่งผลอย่างมากต่อการลงทุนของเรา เรื่อง location ต้องอาศัยการเปิดหูเปิดตาเยอะๆ มองให้เห็นภาพรวม และการเดินสำรวจตลาดจริง มองให้เห็นภาพการอยู่อาศัยจริง (ไว้จะคุยกันครั้งต่อไป อะไรคือ location ที่ดี) 

“Product"

location จะเป็นเหมือนภาพใหญ่ แต่ตัว product เป็นภาพย่อยลงมาที่สำคัญ ในพื้นที่เดียวกันอาจมีหลายโครงการ แต่ละโครงการโอกาส ความน่าสนใจ อาจไม่เท่ากัน เช่น โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดึงดูด ตอบ lifestyle ของกลุ่มเป้าหมายเราจะทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า หรือที่สำคัญตำแหน่งห้องและวิวที่เห็นในโครงการ ห้องแบบพิเศษ ห้องมุม จะมีผลมากโดยเฉพาะหากเป็นการขายใบจอง หรือแม้แต่แบรนด์ของผู้ประกอบการ เดินดูโครงการเยอะๆ แล้วเราจะรู้ product เยอะขึ้น

“Timing"

การลงทุนเป็นเรื่องของจังหวะเวลาด้วย แนะนำว่าไม่ต้องรีบแต่ให้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด โครงการที่เราสนใจ อย่างต่อเนื่อง การหา product นอกจากช่วง presale แล้ว ช่วงก่อนโอนก็เป็นอีกจังหวะที่ดี ครั้งหนึ่งเราเคยไล่ดูบนเว็บห้องที่ลงประกาศขายก่อนโอน แล้วเราก็เจอห้องวิวแม่น้ำห้องหนึ่งที่เจ้าของเองขายหนีตายเนื่องจากกู้ไม่ผ่าน โดยยอมขายเท่าทุนที่จ่ายไปเลย เหมือนส้มหล่นครับ เพราะห้องแบบนี้ในโครงการนี้หาไม่ได้อีกแล้ว ผ่านไปหนึ่งปีได้กำไรกว่าครึ่งล้านทีเดียว

“ความพร้อมของเรา และความเสี่ยงที่เรารับได้"

จากประสบการณ์ การลงทุนคอนโดฯ มีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนอื่นๆ ที่ตัวเองลงมา เช่น หุ้น ทองคำ เป็นต้น ส่วนหนึ่งอาจเพราะว่าอสังหาฯ ไม่มีการปั่นราคาเหมือนหุ้น ทองคำ และมีปัจจัยพื้นฐานจริงๆ รองรับอยู่ ก็คือมูลค่าของที่ดินเอง แต่ก็มีความเสี่ยง เฉลี่ยแล้วทำเงินให้แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะกำไรเสมอไป หรือบางโครงการก็ใช้เวลาหาผู้เช่าอยู่เป็นครึ่งปีเหมือนกัน สิ่งสำคัญคือ เราต้องมีการเผื่อความพร้อมไว้ด้วย
- ประเมินหน้าที่การงานตัวเอง รายได้มั่นคงแค่ไหน
- อย่างน้อยเงินดาวน์ควรเป็นเงินออมของเรา มีเงินสำรองผ่อนแบงก์สัก 6 - 12 เดือน เรียกว่าหากมีอะไรฉุกเฉินก็จะมีระยะเวลาพอหายใจได้
- ไม่ก่อหนี้อื่นๆ ที่ไม่จำเป็นไว้ เพื่อที่จะได้ไม่มีภาระผ่อนที่มากเกินไปในแต่ละเดือน
- มีแผนสอง สมัยที่ผมลงทุนครั้งแรกก็เป็นการขายใบจองเหมือนกัน มีระยะเวลาให้ขายได้ปีเศษๆ (จนกว่าโครงการจะเสร็จ) แต่ที่จริงก็ประเมินการเงินของตัวเองไว้แล้วว่า หากขายไม่ได้จริงๆ จะสามารถกู้และโอนได้เพื่อเอามาปล่อยเช่าต่อ หรือเลิกเช่าคอนโดที่เช่าอยู่และนำมาอยู่อาศัยเอง เพราะอย่างไรค่าเช่าที่จ่ายก็มากกว่าดอกเบี้ยอยู่แล้ว หรืออาจจะพอๆ กับเงินผ่อนทั้งหมดโดยซ้ำ แต่ก็ขายใบจองได้ครับ แล้วก็ลงทุนมาเรื่อยๆ  
- ถ้าเราใช้การกู้เป็นส่วนใหญ่ เผื่อเรื่อง cashflow ให้ดี จะได้ไม่เครียดครับ


O ข้อคิด