Tips

การอ่านผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

update 10 Sep 19


หลายคนอาจยังสงสัยอยู่ว่าแผนที่ผังเมืองสีต่างๆ อ่านและตีความอย่างไร วันนี้เราสรุปการอ่านแบบสั้นๆ มาให้ค่ะ ทำความเข้าใจดูแล้วจะรู้ว่าการอ่านผังเมืองไม่ยาก โดยจุดประสงค์หลักเพื่อดูว่าที่ดินนั้นใช้ประโยชน์ในการพัฒนาอะไรได้บ้างมากน้อยแค่ไหน ในมุมของเราที่เป็นคนซื้อคอนโดอาจไม่ได้เอาเรื่องสีผังเมืองมาเป็นตัวตั้งในการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ แต่ก็อาจมีประโยชน์ในแง่ของการดูมูลค่าที่ดิน ศักยภาพการเติบโตของที่ดินในอนาคต ซึ่งโดยภาพรวมที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการพัฒนาได้สูงย่อมมีมูลค่ามากกว่า  ไฟล์หลักที่เราจะใช้ดูกันจะมี 2 ไฟล์ คือ


แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน


สรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน


3 สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจ:
- สีผังเมือง
- ชื่อ (เช่น ย.๑, ย.๑-๒ เป็นต้น)
- FAR 

สีผังเมือง

ใน "แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ด้านข้างจะมีคำอธิบายเรื่องสีอยู่ สีแต่ละสีจะแทน “การใช้ประโยชน์ที่ดิน” ว่าที่ดินเขตนั้นใช้ทำอะไรได้บ้าง
- สีเหลือง = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- สีส้ม = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- สีน้ำตาล = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- สีแดง = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
- สีม่วง = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
- สีเม็ดมะปราง = ที่ดินประเภทคลังสินค้า
- สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว = ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
- สีน้ำเงิน = ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ 


ชื่อ

ในแต่ละสี เราจะสังเกตเห็นว่า มีตัวหนังสือและมีเส้นขีดกำกับอยู่ เช่น ย.๑, ย.๑-๒ เป็นต้น ซึ่งเป็นรายละเอียดเพิ่มเติมของการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยดูได้จากไฟล์ “สรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ซึ่งส่วนล่างของหน้าจะมีเงื่อนไขอธิบายเพิ่มเติมไว้ ตัวอย่างเช่น ถ้าเราเห็นบนแผนที่เป็นเขตสีเหลือง และมีตัวหนังสือ (ชื่อ) "ย.๑" เมื่อเราไปดูในไฟล์ “สรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ประกอบ ให้ดู column ย.๑ ในแนวตั้ง เราจะเห็นได้ว่าที่ดินนี้สามารถใช้พัฒนาประโยชน์ เช่น

- ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว
- พาณิชยกรรมพื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม.
- พาณิชยกรรมพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. (ภายใต้เงื่อนไข ที่ดินต้องตั้งอยู่ริมถนนท่ีมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 650 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้ าขนส่งมวลชน /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีร่วม /หรือตั้งอยู่ริมถนนท่ีมีเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร ภายในระยะ 250 เมตรจากท่าเรือโดยสารสาธารณะ)
- สำนักงานพื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม.
- สำนักงานพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. (ภายใต้เงื่อนไข ที่ดินต้องตั้งอยู่ริมถนนท่ีมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 650 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้ าขนส่งมวลชน /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีร่วม /หรือตั้งอยู่ริมถนนท่ีมีเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร ภายในระยะ 250 เมตรจากท่าเรือโดยสารสาธารณะ)
- ตลาดพื้นที่ไม่เกิน1,000 ตร.ม. (ภายใต้เงื่อนไข ที่ดินต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 12ม./หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน) 

FAR

FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวเลขหนึ่งที่ถูกใช้เพื่อควบคุมเรื่องความหนาแน่น โดยจะกำหนดว่าเราจะสามารถก่อสร้างอาคารมีพื้นที่รวมทุกชั้นทุกหลังในที่ดินแปลงนี้ได้ไม่เกินกี่ตารางเมตร ซึ่ง FAR ตัวเลขยิ่งสูง แสดงว่าสามารถสร้างอาคารให้มีพื้นที่ใช้สอยได้มากกว่า ตัวเลข FAR จะอยู่ในส่วนล่างของเอกสาร "สรุปข้อกำหนดของการใช้ประโยชน์ที่ดิน"

หมายเหตุ: ไฟล์ตัวอย่างเป็นผังเมืองฉบับร่าง

ลองศึกษาดูค่ะ

More Info


best view with google chrome.  @2019 CondoFile.