"ผังเมือง" อีกหนึ่งความรู้ที่นักลงทุนควรรู้ไว้ (ฉบับย่อ)

update 18 Apr 19




"ผังเมือง"  อีกหนึ่งความรู้ที่นักลงทุนควรรู้ไว้ (ฉบับย่อ)

update 18 Apr 19



ผังเมืองจะเป็นเรื่องของการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (โดยจะมีการแบ่งที่ดินออกเป็นประเภทและสีต่างๆ เพื่อบอกว่าที่ดินนั้นใช้เพื่อประโยชน์อะไรได้บ้าง เช่น ใช้เพื่อการเกษตร อยู่อาศัย พาณิชยกรรม เป็นต้น) ถึงแม้เราจะเป็นแค่ผู้ซื้อคอนโดฯ เราก็ควรรู้ไว้ว่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการหรือโดยรอบ ตามผังเมืองแล้วอยู่ในประเภท สีอะไร เพราะประโยชน์การใช้ที่ดินจะเป็นสิ่งสำคัญในการกำหนดความเจริญของที่ดินนั้น และแน่นอนว่าจะส่งผลต่อมูลค่าโครงการของเราในอนาคต 

ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร หรือผังเมือง กทม. แบ่งประเภทของที่ดินออกเป็น 6 ประเภท

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย (สีเหลือง ส้ม น้ำตาล)

วัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้คือ เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยแบ่งย่อยเป็น 3 เฉดสีตามความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่ สีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล (ในที่ดินแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยแตกต่างกันเล็กน้อย) 

- ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง: สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ที่ดินในทำเลแถบชานเมือง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4 โดยสรุปที่ดินกลุ่มนี้มีวัตถุประสงค์ให้มีสภาพแวดล้อมที่ดีต่อการอยู่อาศัย ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไปสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ได้  ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไปสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้

- ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม: สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง เป็นพื้นที่บริเวณต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ที่ดินสีส้มนี้จะมีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7  ที่ดิน ย.5 จะมุ่งเน้นการรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ที่ดิน ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม ส่วนที่ดิน ย.7 มีจุดประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

- ที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล: สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง พื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10  ที่ดิน ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดิน ย.10 นั้นจะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวสูง อย่างอาคารชุดต่าง ๆ ใจกลางเมือง เป็นต้น

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง)

จุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยจะแทนที่พื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีแดง มีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 ที่ดิน พ.1 และ พ.2 นั้นจะอยู่ในบริเวณชานเมือง โดยมีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้น ที่ดิน พ.3 จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น ที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4 จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย สุดท้ายที่ดินรหัส พ.5 จะให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (สีม่วง)

มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ใช้สีม่วงแทนในผังเมือง รหัสควบคุม อ.1-อ.3  ที่ดิน อ.1 นั้นสำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ ที่ดิน อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต และที่ดิน อ.3 นั้นกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปรางสำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ร้านค้า เป็นต้น แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

ที่ดินประเภทนี้จะแสดงเป็นกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5 โดยมีจุดประสงค์เพื่อการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร  รวมทั้งการใช้เป็นกันชนระหว่างกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด การรองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ในแถบสุดขอบกรุงเทพฯ ในแต่ละด้าน ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้จัดสรรที่ดินประเภทนี้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1-ก.4 โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป 

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน) 

ที่ดินสีน้ำตาลอ่อน ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2 มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน)

ที่ดินสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ การดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์  เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า สำนักงานหรือคอนโดมิเนียมบางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงิน



หมายเหตุ: สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม / อัพเดท ได้ที่เว็บไซต์สำนักงานการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร




best view with google chrome.  @2019 CondoFile.