คำถามแรกๆ ในใจสำหรับการจะเริ่มซื้อคอนโดของหลายๆ คน อาจเร่ิมจากว่าเงินเดือนตัวเองจะกู้เงินได้เท่าไหร่ มาดูวิธีการคำนวณคร่าวๆ กันครับ โดยทั่วไปหลักการคำนวณการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะเอารายได้สุทธิของเราไปคำนวณวงเงินกู้ที่ธนาคารจะให้เรา การคิดรายได้สุทธิจะนำเอารายรับ (ตามที่ธนาคารนั้นยอมรับ เช่น เงินเดือน ค่าน้ำมันรถ ค่าโอที โบนัส เป็นต้น) ลบ ภาระหนี้เฉลี่ยต่อเดือนของเรา เท่ากับ เงินได้สุทธิ

รายละเอียดการคิดเงินได้สุทธิ  

A) เงินเดือน: ธนาคารจะคิดให้ 100% จากเงินเดือนในเดือนล่าสุดที่เราได้รับ ไม่มีการหักลบประกันสังคมหรือภาษี โดยใช้สลิปเงินเดือนเป็นหลักฐาน
B) รายได้อื่นๆ:
 จะแบ่งเป็น 4 กรณี
1) รายได้ที่เราได้ทุกเดือน จำนวนเท่ากัน เช่น หากบริษัทจ่ายเงินช่วยเหลือค่าน้ำมันรถให้เราทุกเดือน เดือนละ 5,000 บาท ธนาคารจะคิดให้เรา 100 เปอร์เซนต์
2) รายได้ที่เราได้ทุกเดือน แต่จำนวนไม่เท่ากัน เช่น ค่าคอมมิชชั่นที่ได้รับทุกเดือนแต่ไม่เท่ากัน ธนาคารจะนำมาเฉลี่ย 6 เดือน แล้วคิดให้ 50 เปอร์เซนต์ 
3) โบนัสจะแบ่งเป็น 2 กรณี กรณีที่บริษัทจ่ายโบนัสให้แบบการันตี เช่น โบนัส 3 เดือนทุกปีไม่ว่าผลประกอบการจะเป็นอย่างไร ธนาคารจะนำมาเฉลี่ยเป็นรายได้ต่อเดือน และคิดให้ 100 เปอร์เซนต์ สำหรับโบนัสที่ขึ้นกับผลประกอบการ ธนาคารจะดูการจ่ายโบนัส 2 ปีย้อนหลัง แล้วคิดให้ 50 เปอร์เซนต์ แต่ถ้าในรอบสองปี ได้บ้างไม่ได้บ้าง จะไม่นำมาคิดให้ โดยใช้หนังสือรับรองโบนัสหรือ ภงด.91 เป็นหลักฐาน
4) รายได้อื่นที่ได้บ้างไม่ได้บ้าง จะไม่นำมาคิดเป็นรายได้

C) หนี้ต่างๆ: ธนาคารจะคิดเฉพาะหนี้ในระบบของเรา เช่น สินเชื่อต่างๆ สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ และการผ่อนของผ่านบัตรเครดิต การผ่อนชำระขั้นต่ำบัตรเครดิต ว่าต่อเดือนเรามีภาระต้องผ่อนเท่าไหร่ แล้วนำส่วนนี้ไป ลบ กับรายรับ ในการเตรียมเพื่อยื่นขอสินเชื่อ เราควร clear หนี้ผ่อนชำระรายเดือนบัตรเครดิต หรือการผ่อนอื่นๆ ให้หมด (ถ้าทำได้) 

ทั้งนี้ หลักเกณฑ์การพิจารณาเรื่องรายได้ ความเข้มงวด และความผ่อนปรนต่างๆ ของแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกัน

การคำนวณสินเชื่อ จะเอา A + B - C = เงินได้สุทธิไปคำนวณ

สูตรการคำนวณวงเงินกู้คร่าวๆ ที่ใช้ทั่วไป
1) หมื่นละล้าน ทุกๆ รายได้สุทธิที่ 1 หมื่นบาท จะกู้ได้ 1 ล้านบาท เช่น ถ้าเงินได้สุทธิ 30,000 บาท เราจะกู้ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท หรือ
2) ผ่อนล้านละ 7,000 บาท เช่น ถ้าคอนโดราคา 3 ล้านบาท ต้องผ่อน 21,000 บาท (7,000 x 3) 


การคิดตามสูตรข้างต้นเป็นสูตรคำนวณคร่าวๆ ทั่วไปที่จะใช้ประมาณศักยภาพเบื้องต้นในการกู้ของเรา โดยจะเกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ระยะเวลาผ่อนชำระ ภาระหนี้สูงสุดที่ธนาคารยอมให้เราเป็นหนี้ได้ในการผ่อนคอนโด (ตามสูตรในตัวอย่างนี้ ระยะเวลาในการผ่อนที่ใช้คือ 30 ปี ระยะเวลาการกู้ยิ่งสั้นยอดวงเงินกู้จะน้อยลงด้วย เพื่อให้ภาระต่อเดือนยังอยู่ในระดับที่เราจ่ายไว้ ฉะนั้นคนที่อายุน้อยกว่าจะได้เปรียบมากกว่าถ้ารายรับสุทธิเท่ากัน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดระยะเวลากู้ที่ใช้เท่ากับ 6.5% ภาระหนี้ 70 เปอร์เซนต์ของรายได้สุทธิ) หรือเราอาจคำนวณได้โดยสูตรดังนี้

- รายได้สุทธิต่อเดือน x 70% = ความสามารถในการชำระหนี้สูงสุดต่อเดือน (30,000 x 70% = 21,000) 
- ความสามารถในการชำระหนี้สูงสุดต่อเดือน / อัตราการผ่อนต่อเดือนต่อยอดกู้หนึ่งล้านบาท = ยอดที่กู้ได้สูงสุด (หน่วยลบ.) (21,000 / 7,000 = 3ลบ.)

หรือสามารถลองคำนวณโดยใช้ฟอร์มของแต่ละธนาคารได้ ตัวอย่างธนาคารกรุงศรี (หมายเหตุ: ผลอาจแตกต่างจากตัวอย่างเนื่องจากอัตราดอกเบี้ย)
 

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียมในการซื้อคอนโดฯ

- เงินจอง เงินทำสัญญา
- เงินผ่อนดาวน์
- ค่าใช้จ่ายในการกู้ (ค่าประเมินราคาห้องชุด ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าจดทะเบียนจำนองในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าจำนอง)
- ค่าธรรมเนียมการโอน ในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อ ผู้ขาย จะออกกันคนละครึ่ง
- ค่าอากรแสตมป์ ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย  
- เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (sinking fund) เก็บครั้งเดียว ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 500 บาทต่อ ตร.ม.
- ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า จ่ายครั้งเดียว ประมาณ 2,000 - 4,000 บาท
- ราคาพื้นที่ห้องส่วนเกิน (ถ้ามี)