สรุปอัพเดทสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ สำหรับนักลงทุน

update 10 May 19

สรุปอัพเดทสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ สำหรับนักลงทุน

update 10 Apr 19


ส่วนนี้ทีมงานลองสรุปสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ จนถึงเวลาปัจจุบันจากสื่อต่างๆ และการเดินตลาดของทีมงานมาแชร์กันค่ะ เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับประกอบการตัดสินใจลงทุน

การเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปีน่าจะลดลง

ปี 2561 เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมทุบสถิติเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ สูงสุดในรอบ 10 ปี มียูนิตเปิดขายกว่า 65,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2560 โดยไตรมาสที่ 3/2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงที่สุดจำนวน 25,000 หน่วย โดยพื้นที่ที่มีการเปิดตัวหนาแน่นคือ เขตชานเมืองโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน (ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย) สำหรับปีนี้ยังคาดว่าการเปิดตัวจะชลอตัว ถึงแม้ตัวเลขการเปิดขายใหม่ Q1 ปีนี้จะสูงกว่า Q1 ปี 2561  (Q1 2561: ประมาณ 16,000 หน่วย, Q1 2562: ประมาณ 19,500 หน่วย) เนื่องจากเดือน ม.ค. ก.พ. มีการเปิดตัวมากกว่าปีที่แล้ว แต่เดือนมีนาคมเปิดตัวน้อยกว่า) ส่วนหนึ่งเพราะผู้ประกอบการเร่งระบาย stock ที่เหลือให้ออกไปมากที่สุด ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ สัดส่วนการเปิดโครงการใน Q1 ปีนี้ ประมาณ 60% จะเป็นโครงการที่ราคาขายต่ำกว่า 2 ลบ. (ซิตี้คอนโด) เทียบกับปีที่แล้วที่มีประมาณ 20% เท่านั้น อาจเป็นเพราะเป็นการขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง

แนวโน้มการขายที่ลดลง

ยอดขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 55% โดยคอนโดขายดีส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ CBD และโซนรอบ CBD ปีนี้คาดว่ายอดขายจะลดลงทั้งจากมาตรการ LTV และสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายยังสามารถทำยอดขายได้ดีในไตรมาสแรก เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่สามารถปิดยอดขายไตรมาสแรกได้สูงถึงเกือบ 6,600 ลบ. เป็นต้น ข้อดีส่วนนี้คือ แนวโน้มราคาคอนโดน่าจะมีการปรับตัวขึ้นไม่มากเหมือนที่ผ่านมา 

กราฟแสดงจำนวนอุปสงค์ อุปทานสะสม และยอดซื้อ 
Source : Knight Frank Thailand


แนวโน้มราคาปรับขึ้นในอัตราลดลง

ราคาขายคอนโดเฉลี่ยในตลาดปี 2561 มีการปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตร (ที่มา: เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง)

ลูกค้า real demand เพิ่มแต่นักลงทุนลดลง

มาตรการ LTV ทำให้การซื้อคอนโดส่วนนักลงทุนลดลง เพราะต้องมีเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ทำให้ devleloper มุ่งเจาะลูกค้าอยู่จริงมากขึ้น

ลูกค้าต่างชาติแนวโน้มลดลง

สัดส่วนของลูกค้าต่างชาติที่มีอยู่ประมาณ 10% ของตลาด โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ซึ่งส่วนนี้อาจได้รับผลกระทบทั้งจากเศรษฐกิจในประเทศของเขาเอง ปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและประเทศสหรัฐอเมริกา และจากนโยบายของรัฐบาลในประเทศนั้นๆ ที่เกี่ยวกับการควบคุมการไหลออกของเงิน จะเห็นได้จากเริ่มมีคนจีนที่ทิ้งเงินดาวน์ ตามความเห็นของทีมงานหากเราลงทุนระยะยาวอันนี้น่าจะเป็นผลดี (กับนักลงทุนแต่ไม่ใช่กับบริษัทอสังหาฯ) เพราะหากนักลงทุนต่างชาติซื้อไปมากเท่าไหร่ ส่วนหนึ่งจะนำมาปล่อยเช่าแข่งกับเราด้วยซึ่งต้นทุนการเงินเขาถูกกว่า

รูปแบบโครงการใหม่ๆ

- รูปแบบโครงการใหม่หลายโครงการจะเป็นโครงการ mixed-use เนื่องจากเป็นรูปแบบที่ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยของผู้คนรุ่นใหม่ และเป็นการลดความเสี่ยงของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ต้องพึ่งรายได้จากขายคอนโดอย่างเดียว และยังเป็นการหารายได้จากค่าเช่าที่เก็บกินได้ในระยะยาวด้วย ช่วยให้บริษัทมีรายได้ที่มั่นคง และค่าเช่ายังมีการปรับเพิ่มขึ้นตามการขึ้นของราคาที่ดินด้วยอย่างน้อยปีหนึ่งก็ 7-8 เปอร์เซนต์  
- มีโครงการที่มุ่งเจาะลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น ผู้สูงอายุ คนรุ่นใหม่ทีต้องการความทันสมัย คอนโดสำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง เป็นต้น
- โครงการของบริษัทใหญ่มีแนวโน้มการทำโครงการขนาดใหญ่ขึ้นระดับหมื่นล้าน 
- มีการลงทุนทำโครงการในรูปแบบ lease hold บนที่ดินศักพภาพต่างๆ มากขึ้น

การเลือกซื้อเพื่อการลงทุนต้องละเอียดมากขึ้น นอกจากโลเกชั่นที่ต้องดีต้องคำนึงถึง lifestyle ของกลุ่มเป้าหมายให้มาก อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่อง trends 

สภาพเศรษฐกิจ

จนถึงตอนนี้ยังดูเหมือนเศรษฐกิจยังดูคลุมเครืออยู่อาจเพราะการจัดตั้งรัฐบาลยังไม่ชัดเจน ทำให้คนส่วนใหญ่ยังมีความกังวลเรื่องของงาน การใช้เงิน

มาตรการรัฐ

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ (คอนโดมิเนียม) อันหนึ่งที่เพิ่งออกมาคือ การลดค่าจดทะเบียนโอนห้องชุด และค่าจำนองห้องชุด จากเดิม 1% เหลือ 0.01% โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563 

ทำเลพื้นที่ที่น่าสนใจ

- ทำเลรัชดา - พระราม 9 ยังฮิตอยู่สำหรับนักลงทุนคอนโดชาวจีน
- ทองหล่อ พร้อมพงษ์ เอกมัย ยังเป็นทำเลที่น่าสนใจ เพราะเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก เป็นที่นิยมของคนไทยที่มีฐานะ และเป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ต้องการสร้างแบรนด์จะต้องไปปักธงอยู่ที่นั่นด้วย แต่ในแง่การซื้อลงทุนถ้าจะปล่อยเช่า ต้องคำนวณให้ดีว่าคุ้มหรือไม่เพราะราคาค่อนข้างสูง หลายโครงการเทียบกับค่าเช่า ณ ปัจจุบันจะไม่คุ้ม yield เหลือเพียง 1-2% เท่านั้น ซื้อโครงการรอบนอกที่ถูกกว่าปล่อยเช่า ยังได้ yield ที่ดีกว่า แต่หากเก็บเป็นทรัพย์สินเพื่อขายในระยะยาวก็ดูยังน่าสนใจ
- ทำเลฝั่งธน ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่บูมเพราะ ICONSIAM และยังมีรถไฟฟ้าสายสีทอง พื้นที่ย่านถนนเจริญนคร กรุงธนบุรี ราชพฤกษ์ เป็นทำเลหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะเพียงข้ามสะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินก็จะเข้าพื้นที่สาทรแล้ว ซึ่งโครงการในฝั่งนี้ตั้งแต่สีลม สาทร พระราม 4 มีราคาที่สูงมาก  
- พื้นที่ CBD อย่างสีลม สาธร 

ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ใน จ.นนทบุรี และสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ในเขตบางกอกน้อย-บางพลัด เนื่องจากยังมีสินค้าเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก 


โดยสรุปตลาดช่วงนี้อาจดูเหมือนจะเงียบสักหน่อย แต่ในช่วงเงียบก็เป็นโอกาสได้เช่นกัน เป็นจังหวะที่ไม่ต้องซื้อของในช่วงที่ราคาที่วิ่งขึ้น เพียงแต่ต้องมีความพร้อมมากกว่าช่วงที่ตลาดดีๆ และน่าจะเหมาะกับผู้ที่ลงทุนระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไร 





best view with google chrome.  @2019 CondoFile.