คอนโดโครงการ mixed-use
น่าซื้อลงทุนหรือเปล่า

update 21 Mar 19

คอนโดโครงการ mixed-use น่าซื้อลงทุนหรือเปล่า

update 21 Mar 19


โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม (ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน ความบันเทิง) อยู่ในที่เดียวกัน สำหรับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ มิกซ์ยูส นอกจากเป็นการลดความเสี่ยงที่ต้องพึ่งรายได้จากขายคอนโดฯ อย่างเดียวแล้ว ยังเป็นการหารายได้จากค่าเช่าที่เก็บกินได้ในระยะยาวด้วย ช่วยให้บริษัทมีรายได้ที่มั่นคง และค่าเช่ายังมีการปรับเพิ่มขึ้นตามการขึ้นของราคาที่ดินด้วยอย่างน้อยปีหนึ่งก็ 7-8 เปอร์เซนต์ หรือเมื่อโครงการมิกซ์ยูสสร้างรายได้ประจำในสัดส่วนที่มากขึ้น คงที่แล้ว ยังสร้างโอกาสให้เจ้าของโครงการสามารถนำสินทรัพย์เข้ากอง REIT ในอนาคตได้เงินก้อนใหญ่มาอีกด้วย และบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โครงการมิกซ์ยูสที่ประสบความสำเร็จยังส่งผลดีต่อหุ้นที่ดีกว่าการแค่ขายคอนโดฯ เนื่องจากนักลงทุนและนักวิเคราะห์มักประเมินมูลค่าทางธุรกิจสูงกว่ามูลค่าธุรกิจอสังหาฯ ในมุมของการแข่งขัน โครงการมิกซ์ยูสเป็นอีกหนึ่งวิธีในการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งทั่วไปที่ตอบสนอง lifestyle ของคนรุ่นใหม่มากขึ้น ที่ไม่ใช่ว่าทุกบริษัทจะทำได้ เพราะต้องการการลงทุนที่สูงมาก

โครงการ mixed-use ในอดีตกับในปัจจุบัน มีการพัฒนาขึ้นมากทั้งรูปแบบ ความยิ่งใหญ่ของโครงการ เมื่อ 5-6 ปีที่แล้ว ผมเองก็เคยไปเดินดูโครงการที่เข้าลักษณะ mixed-use มา แต่ก็ไม่ได้สนใจมากในเชิงการลงทุน อาจเพราะว่าโครงการที่ไปดูมามีเฉพาะที่อยู่อาศัยกับร้านค้าจำนวนไม่มาก แต่เดี๋ยวนี้หลายๆ โครงการจะมีพื้นที่สำนักงานเข้ามาด้วย ซึ่งในมุมของการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อลงทุนปล่อยเช่า อันนี้ล่ะน่าสนใจมาก จากประสบการณ์ที่ลงทุนคอนโดสำหรับปล่อยเช่ามา โครงการที่มีพื้นที่สำนักงานค่อนข้างน่าสนใจทีเดียว เพราะเหมือนมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมาให้เราด้วย อย่าลืมครับว่าปัจจัยสำคัญที่สุดหนึ่งในการเลือกที่อยู่อาศัยคือ ความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน แล้วโครงการ mixed-use ยังตอบเรื่องของอาหารการกิน สถานที่จับจ่ายซื้อของในชีวิตประจำวันด้วย การใช้ชีวิตนอกบ้านที่เราต้องมา hang กันตามร้านกาแฟ และยิ่งถ้าแถวนั้นมีสถานศึกษาหรืออาคารสำนักงานอื่นๆ นอกเหนือจากที่ตัวโครงการเองแล้วอีก ก็ยิ่งน่าสนใจขึ้นไปอีก แต่ก็ต้องดูให้ดีๆ เหมือนกันใครที่เป็นผู้บริหารส่วนอื่นที่ไม่ใช่คอนโด โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีก เพราะถ้าทำแล้วไม่ดี ในอนาคตร้างขึ้นมา ก็จะกระทบคอนโดฯ ที่เราลงทุนด้วย . . . 


ปัจจุบันมีโครงการมิกซ์ยูสมากหลายโครงการ เช่น โครงการ 333 ริเวอร์ไซด์ เป็นคอนโดมิเนียมรวมพื้นที่ค้าปลีก ของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) โครงการมิกซ์ยูส คณาพญา เรสซิเดนซ์ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก โครงการ Whizdom 101 เป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ผสมผสานระหว่างคอนโดมิเนียม ที่ทำงาน และที่พักผ่อนทำกิจกรรม สปอร์ตคลับ ไว้ด้วยกัน หรือโครงการยักษ์ใหญ่ที่จะเป็น landmark ใหม่ของกรุงเทพ วัน แบงค็อก ที่สร้างบนที่ดินขนาดถึง 104 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิด 50 ไร่ และพื้นที่ใช้สอย (GFA) ขนาด 1,830,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงานถึง 5 อาคาร, โรงแรมระดับ Luxury 5 แห่ง, ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร, ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 120,000 ล้านบาท โครงการสามย่าน มิตรทาวน์ ที่ประกอบไปอาคารสำนักงานระบบอัจฉริยะ คอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ศูนย์ทักษะพัฒน์ พื้นที่ค้าปลีก เป็นต้น

ส่วนตัวเมื่อช่วงปลายปีที่แล้ว ก็ได้ไปสำรวจโครงการ Whizdom 101 มา ซึ่งด้านหน้าจะเป็นพื้นที่ร้านค้าปลีกประมาณ 200 ร้านค้า มีพื้นที่สำนักงานรวม 7 หมื่นตารางเมตร มีไฮไลต์คือพื้นที่สีเขียว 30% ของโครงการ มีเลนจักรยาน-ลู่วิ่งออกกำลังกายภายในโครงการยาว 1.3 กม. มี sky walk ยาว 300 เมตรจากสถานี BTS ปุณณวิถี ไปดูแล้วก็กลับมาเตรียมเงินลงทุนทีเดียว อย่างไงช่วงนี้ใครยังมีแรงลงทุนได้อยู่ ลองดูโครงการมิกซ์ยูสเป็นอีกตัวเลือกครับ ผมว่าน่าสนใจทีเดียว



โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม (ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน ความบันเทิง) อยู่ในที่เดียวกัน สำหรับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ มิกซ์ยูส นอกจากเป็นการลดความเสี่ยงที่ต้องพึ่งรายได้จากขายคอนโดฯ อย่างเดียวแล้ว ยังเป็นการหารายได้จากค่าเช่าที่เก็บกินได้ในระยะยาวด้วย ช่วยให้บริษัทมีรายได้ที่มั่นคง และค่าเช่ายังมีการปรับเพิ่มขึ้นตามการขึ้นของราคาที่ดินด้วยอย่างน้อยปีหนึ่งก็ 7-8 เปอร์เซนต์ หรือเมื่อโครงการมิกซ์ยูสสร้างรายได้ประจำในสัดส่วนที่มากขึ้น คงที่แล้ว ยังสร้างโอกาสให้เจ้าของโครงการสามารถนำสินทรัพย์เข้ากอง REIT ในอนาคตได้เงินก้อนใหญ่มาอีกด้วย และบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โครงการมิกซ์ยูสที่ประสบความสำเร็จยังส่งผลดีต่อหุ้นที่ดีกว่าการแค่ขายคอนโดฯ  เนื่องจากนักลงทุนและนักวิเคราะห์มักประเมินมูลค่าทางธุรกิจสูงกว่ามูลค่าธุรกิจอสังหาฯ ในมุมของการแข่งขัน โครงการมิกซ์ยูสเป็นอีกหนึ่งวิธีในการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งทั่วไปที่ตอบสนอง lifestyle ของคนรุ่นใหม่มากขึ้น ที่ไม่ใช่ว่าทุกบริษัทจะทำได้ เพราะต้องการการลงทุนที่สูงมาก

โครงการ mixed-use ในอดีตกับในปัจจุบัน มีการพัฒนาขึ้นมากทั้งรูปแบบ ความยิ่งใหญ่ของโครงการ เมื่อ 5-6 ปีที่แล้ว ผมเองก็เคยไปเดินดูโครงการที่เข้าลักษณะ mixed-use มา แต่ก็ไม่ได้สนใจมากในเชิงการลงทุน อาจเพราะว่าโครงการที่ไปดูมามีเฉพาะที่อยู่อาศัยกับร้านค้าจำนวนไม่มาก แต่เดี๋ยวนี้หลายๆ โครงการจะมีพื้นที่สำนักงานเข้ามาด้วย ซึ่งในมุมของการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อลงทุนปล่อยเช่า อันนี้ล่ะน่าสนใจมาก จากประสบการณ์ที่ลงทุนคอนโดสำหรับปล่อยเช่ามา โครงการที่มีพื้นที่สำนักงานค่อนข้างน่าสนใจทีเดียว เพราะเหมือนมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมาให้เราด้วย อย่าลืมครับว่าปัจจัยสำคัญที่สุดหนึ่งในการเลือกที่อยู่อาศัยคือ ความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน แล้วโครงการ mixed-use ยังตอบเรื่องของอาหารการกิน สถานที่จับจ่ายซื้อของในชีวิตประจำวันด้วย การใช้ชีวิตนอกบ้านที่เราต้องมา hang กันตามร้านกาแฟ และยิ่งถ้าแถวนั้นมีสถานศึกษาหรืออาคารสำนักงานอื่นๆ นอกเหนือจากที่ตัวโครงการเองแล้วอีก ก็ยิ่งน่าสนใจขึ้นไปอีก แต่ก็ต้องดูให้ดีๆ เหมือนกันใครที่เป็นผู้บริหารส่วนอื่นที่ไม่ใช่คอนโด โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีก เพราะถ้าทำแล้วไม่ดี ในอนาคตร้างขึ้นมา ก็จะกระทบคอนโดฯ ที่เราลงทุนด้วย . . .


ปัจจุบันมีโครงการมิกซ์ยูสมากหลายโครงการ เช่น โครงการ 333 ริเวอร์ไซด์ เป็นคอนโดมิเนียมรวมพื้นที่ค้าปลีก ของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) โครงการมิกซ์ยูส คณาพญา เรสซิเดนซ์ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก โครงการ Whizdom 101 เป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ผสมผสานระหว่างคอนโดมิเนียม ที่ทำงาน และที่พักผ่อนทำกิจกรรม สปอร์ตคลับ ไว้ด้วยกัน หรือโครงการยักษ์ใหญ่ที่จะเป็น landmark ใหม่ของกรุงเทพ วัน แบงค็อก ที่สร้างบนที่ดินขนาดถึง 104 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิด 50 ไร่ และพื้นที่ใช้สอย (GFA) ขนาด 1,830,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงานถึง 5 อาคาร, โรงแรมระดับ Luxury 5 แห่ง, ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร, ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 120,000 ล้านบาท โครงการสามย่าน มิตรทาวน์ ที่ประกอบไปอาคารสำนักงานระบบอัจฉริยะ คอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ศูนย์ทักษะพัฒน์ พื้นที่ค้าปลีก เป็นต้น ส่วนตัวเมื่อช่วงปลายปีที่แล้ว ก็ได้ไปสำรวจโครงการ Whizdom 101 มา ซึ่งด้านหน้าจะเป็นพื้นที่ร้านค้าปลีกประมาณ 200 ร้านค้า มีพื้นที่สำนักงานรวม 7 หมื่นตารางเมตร มีไฮไลต์คือพื้นที่สีเขียว 30% ของโครงการ มีเลนจักรยาน-ลู่วิ่งออกกำลังกายภายในโครงการยาว 1.3 กม. มี sky walk ยาว 300 เมตรจากสถานี BTS ปุณณวิถี ไปดูแล้วก็กลับมาเตรียมเงินลงทุนทีเดียว อย่างไงช่วงนี้ใครยังมีแรงลงทุนได้อยู่ ลองดูโครงการมิกซ์ยูสเป็นอีกตัวเลือกครับ ผมว่าน่าสนใจทีเดียว 


best view with google chrome.  @2019 CondoFile.