มือใหม่ลงทุนห้องแรก ใช่เวลาหรือไม่ถ้ายังอยากลงทุน

update 23 Apr 19




มือใหม่ลงทุนห้องแรก ใช่เวลาหรือไม่ถ้ายังอยากลงทุน

update 23 Apr 19



ปีนี้มาตรการ LTV ที่มีผลต่อจำนวนเงินดาวน์ในการซื้อคอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไป คงส่งผลต่อผู้ที่ลงทุนคอนโดอยู่แล้วค่อนข้างมาก แต่สำหรับผู้ที่จะเริ่มลงทุนยูนิตแรก ปีนี้อาจเป็นโอกาสในการเริ่ม เพราะกำลังซื้อเดิมๆ ที่หายไป การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด อาจทำให้เราสามารถซื้อของดีในราคาถูก - เหมาะสมได้ หรือแม้กระทั่งยูนิตที่หลุดจากคนเก็งกำไรที่ไม่สามารถกู้ได้ที่อาจมีสูงถึง 30 เปอร์เซนต์ทีเดียวจากปกติที่อยู่ประมาณ 10-15 เปอร์เซนต์ หรือคนที่ผ่อนไม่ไหว ถ้าจะเตรียมตัวไว้สำหรับการลงทุนจะต้องเตรียมอะไรกันบ้างเพื่อให้พร้อมเมื่อโอกาสมาถึง

เช็กความพร้อมก่อน เงินที่มีอยู่และเงินที่จะกู้ได้

ก่อนอื่นเริ่มจากตรวจดูเงินที่เรามีอยู่ที่จะใช้ลงทุนได้มีอยู่เท่าไหร่ และหากต้องอาศัยการกู้เงินจากธนาคารประกอบ ลองเริ่มประเมินครับว่า เราจะกู้เงินได้เท่าไหร่ โดยทั่วไป หลักการคำนวณปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะเอารายได้สุทธิของเราไปคำนวณวงเงินกู้ การคิดรายได้สุทธิจะนำเอารายรับ (ตามที่ธนาคารนั้นยอมรับ เช่น เงินเดือน ค่าน้ำมันรถ ค่าโอที โบนัส เป็นต้น) ลบ ภาระหนี้เฉลี่ยต่อเดือนของเรา เท่ากับ เงินได้สุทธิ เราจะได้รู้ว่าระดับราคาคอนโดที่เราจะซื้อได้อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่และเริ่มศึกษาได้ถูกต้อง การลงทุนอย่างน้อยเราต้องมีเงินสดของเราเองส่วนหนึ่ง เช่น เงินจอง เงินทำสัญญา ค่าใช้จ่ายในการกู้ การโอน เป็นต้น 


อ่านเพิ่มเติมรายละเอียดเกี่ยวกับการคำนวณวงเงินกู้ซื้อคอนโด
 

คิดเรื่องเงิน วางแผนกระแสเงินสดให้ดี

จากการคำนวณข้างต้น เราจะรู้แล้วว่าควรจะซื้อคอนโดในราคาเท่าไหร่ที่เหมาะสมกับรายได้ของเรา ในแต่ละเดือนเราจะต้องผ่อนเท่าไหร่ ที่สำคัญต้องมั่นใจว่ามีเงินมาทันผ่อนค่างวดทุกเดือน ส่วนนี้จึงควรวางแผนการเงิน กระแสเงินสด (เงินเข้า เงินออก) ให้ดี เราควรมีเงินสดสำรองสำหรับผ่อนอย่างน้อยก็สัก 1-3 ปี จะได้ไม่ต้องเครียด ไม่ใช่หวังว่าจะเอาเงินเดือนหรือค่าเช่าที่จะได้รับมาผ่อนอย่างเดียว และควรเริ่มวางแผนการเงินอย่างมีวินัย พยายามลดเงินไหลออกในแต่ละเดือนโดยไม่สร้างภาระผ่อนรายเดือนที่ไม่จำเป็นจริงๆ เช่น โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น การผ่อนต่างๆ ที่ต้องเสียดอกเบี้ยต้องระวังให้มากเพราะดอกเบี้ยปีนี้แนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้นซึ่งจะทำให้เรามีภาระมากขึ้น หรือเงินที่เราผ่อนอาจกลายเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเกือบทั้งหมด เรื่องดอกเบี้ยนี่สำคัญ เพื่อนหลายคนที่พ่อแม่มีฐานะก็จะใช้การกู้จากพ่อแม่แทนในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าธนาคาร  และอย่าลืมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการซื้อด้วย 
- เงินจอง เงินทำสัญญา
- เงินผ่อนดาวน์
- ค่าใช้จ่ายในการกู้ (ค่าประเมินราคาห้องชุด ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าจดทะเบียนจำนองในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าจำนอง)
- ค่าธรรมเนียมการโอน ในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อ ผู้ขาย จะออกกันคนละครึ่ง
- ค่าอากรแสตมป์ ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย  
- เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (sinking fund) เก็บครั้งเดียว ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 500 บาทต่อ ตร.ม.
- ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า จ่ายครั้งเดียว ประมาณ 2,000 - 4,000 บาท
- ราคาพื้นที่ห้องส่วนเกิน (ถ้ามี)

นอกจากนี้ควรสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึงต่างๆ ในชีวิตประจำวันของเราไว้ด้วย หากเรามีเงินสดสำหรับรายการทั้งหมดเรานี้เพียงพอ เราก็มีศักยภาพในการลงทุนได้

คิดถึง worst case เตรียมทางออกไว้

การลงทุนที่ปลอดภัย โดยเฉพาะหากเราไม่ได้มีเงินถุงเงินถังหรือมีครอบครัวคอย support ควรจิตนาการถึงสถานการณ์แย่ๆ ไว้ด้วย เพื่อที่จะคิดทางออกที่มั่นใจได้ไว้รองรับ เช่น ทรัพย์สินที่เราจะขายได้ทันทีหากเราต้องการเงินสด แหล่งเงินสำรองที่เราจะหยิบยืมได้แน่ๆ คนที่เราจะหามาช่วยผ่อนคอนโดได้หากจำเป็นจริงๆ การขายขาดทุนที่เราจะยอมรับได้หากจำเป็น เป็นต้น สถานการณ์ที่แย่อาจเกิดจากปัจจัยที่เราควบคุมไม่ได้ เช่น สภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีน สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น อาจทำให้เราตกงานได้  ถ้าเรามีแผนสำรองเหล่านี้เพียงพอ เราก็จะอุ่นใจได้มากขึ้นในการลงทุนหากเกิดเหตุไม่คาดฝันจริงๆ และเราไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดในราคาที่เต็มวงเงินสูงสุดที่เราจะซื้อได้ แต่ควรให้สอดคล้องกับความเสี่ยงที่เรารองรับได้

ทำการบ้าน เดินดูให้หนัก อย่ารีบซื้อ

สิ่งสำคัญต่อมาคืออย่ารีบลงทุนโดยไม่ได้ศึกษา อย่าซื้อโดยเดินดูไม่กี่โครงการ เดี๋ยวนี้จะมีโค้ชพารวย กูรู อินฟลูเอ็นเซอร์ หรือแม้กระทั่งเว็บแบบเราเองจำนวนมาก ที่ให้ข้อมูลหรือชวนลงทุน ถ้าอยู่ในแวดวงการตลาด ออนไลน์ จะรู้ว่าเนื้อหาบางส่วนก็เป็นเรื่องของการตลาด ต้องใช้วิจารณญาณประกอบให้ดี การเตรียมตัวควรเริ่มตั้งแต่การกำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนให้ชัดเจน - ปล่อยเช่า เก็บไว้ขาย แล้วเริ่มทำการบ้าน

ถ้าปล่อยเช่า ปัจจัยสำคัญ 2 ประการคือ 1) ซื้อมาแล้วปล่อยเช่าได้จริงหรือเปล่า 2) ค่าเช่าที่ได้คุ้มหรือไม่กับเงินลงทุน ตลาดปล่อยเช่ากับนักเรียนนักศึกษา จะดีในแง่ที่ว่าจำนวนลูกค้าค่อนข้างแน่นอน เพราะทุกปีต้องมีนักศึกษาใหม่ และนักศึกษามักเลือกอยู่ไม่ไกลจากสถานศึกษาเป็นหลัก รวมถึงมีนักศึกษาจากต่างจังหวัดต่างประเทศที่อย่างไงก็ต้องหาที่อยู่ จำนวนลูกค้าไม่ถูกกระทบตามสภาวะเศรษฐกิจมากเท่าพนักงานบริษัทหรือชาวต่างชาติ ถึงแม้เศรษฐกิจไม่ดี คนเรียนหนังสือก็ไม่ได้ลดลงแต่อาจหาทางลดค่าใช้จ่ายโดยการอยู่ร่วมกัน หาที่เช่าที่ราคาถูกลง ซึ่งการลดราคาค่าเช่าก็ยังเป็น option แก้ปัญหาได้ กำลังซื้อขึ้นกับว่ามหาวิทยาลัยอะไร ถ้าปล่อยเช่าพนักงานบริษัท ชาวต่างชาติ ต้องเลือกทำเลให้ดี การศึกษาตลาดทำได้ล่วงหน้าก่อนที่เราจะซื้อ ลองไล่ดูตามเว็บลงโฆษณาปล่อยขาย ปล่อยเช่าคอนโดต่างๆ โทรเช็กเลยว่า โครงการในพื้นที่ที่เราสนใจลงทุนมีห้องว่างมากน้อยแค่ไหน ค่าเช่าเท่าไหร่ ถ้าห้องว่างน้อย ค่าเช่าได้ตาม yield ที่ต้องการ ก็มีโอกาสในการลงทุนได้  

ถ้าเราลงทุนซื้อไว้ขายในอนาคต ปัจจัยสำคัญ 2 ประการคือ 1) ราคาที่เราซื้อวันนี้ 2) ราคาที่เราจะขายได้ในอนาคต
ถ้า 2 ส่วนนี้ต่างกันมากเท่าไหร่ก็หมายถึงกำไรของเรา เช่นกันครับ เริ่มจากการเดินสำรวจโครงการในพื้นที่ที่เราสนใจให้ดี ราคาขายเมื่อเทียบกับโครงการอื่นเป็นอย่างไร แต่ราคาที่ถูกกว่าไม่ได้แปลว่าดีกว่า น่าลงทุนเสมอไป เพราะราคาถูกกำหนดจากปัจจัยหลายประการ - โลเกชั่น ตัวสินค้า แบรนด์ ต้องพิจารณาประกอบกัน ส่วนราคาในอนาคต ความเจริญในอนาคตของพื้นที่ ความหายากของสินค้าแต่คนอยากได้ จะมีผลอย่างมาก ต้องศึกษาดูให้ดี

อ่านเพิ่มเติม
การคิด yield 
ลงทุนคอนโดดีจริงหรือเปล่า

แชร์ประสบการณ์การเริ่มลงทุน

ส่วนตัวแล้วการลงทุนในคอนโดฯ ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยเหตุที่ว่ามีความต้องการอยู่อาศัยรองรับอยู่ ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกปี (เฉลี่ย) ราคาไม่ได้ถูกปั่นเหมือนหุ้นหรือทองคำ ที่เราอาจไม่รู้จริงแล้วไปซื้อตอนที่ราคาโดนปั่นขึ้นไปสูงๆ การลงทุนครั้งแรกของผมก็จะเป็นไปตามแนวทางข้างต้น โดยจะค่อนข้างเน้นไปที่ backup plan ต่างๆ ที่จริงเริ่มตั้งแต่การขายใบจองกันเลยคือถ้าขายได้ราคาดีก็ขายเก็บเป็นทุนไว้ (แต่ช่วงนี้แผนนี้คงใช้ไม่ได้แล้ว) โดยเริ่มซื้อโครงการใหม่เพื่อลงทุนต่อไป ตอนซื้อคอนโดฯ ยูนิตต่อมาก็เพราะได้ราคาที่ลดกระหน่ำในช่วงที่โครงการขายไม่ออก จนลงทุนมาเรื่อยๆ . . .  ที่จริงแล้วช่วงที่คนรู้สึกว่าตลาดแย่ๆ เป็นช่วงที่น่าลงทุนเพราะเราจะซื้อของได้ในราคาไม่แพง เพียงแต่ว่าเราอาจรู้สึกไม่สบายใจเพราะตลาดมันไม่ดี ถ้าดูแล้วโครงการนั้นทำเล สินค้า ดีจริง ก็ต้องเอาชนะใจความกลัวของตนเองให้ได้ แต่การลงทุนคอนโดฯ ถ้าเราไม่ได้เก็งกำไรใบจองจะเป็นการลงทุนระยะยาวอยู่แล้ว ปัจจัยพื้นฐานที่ดีจะมีความสำคัญกว่าผลกระทบระยะสั้น แล้วถ้าจะลงทุนควรสายป่านยาวสักหน่อย. . .  ลองศึกษาดู อย่ารีบ เดินดูโครงการเยอะๆ ชั่วโมงนี้กำเงินสด รอจังหวะดีๆ ไว้ได้เปรียบสุดๆ

ปล. ใช้แอป CondoFile ของเราบันทึกเก็บข้อมูลไว้ก่อนได้
ดาวน์โหลดฟรี 




best view with google chrome.  @2019 CondoFile.