ภาษีและค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้อง
ที่ต้องรู้ในการซื้อ - ขาย คอนโด

ภาษีและค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้อง
ที่ต้องรู้ในการซื้อ - ขาย คอนโด

ไม่ว่าจะลงทุนคอนโดแบบเก็งกำไร ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคต จะมีเรื่องภาษี ค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่ต้องรู้ เพราะจะกระทบต่อกำไรจากการขายของเรา มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายหรือเสียภาษีอะไรกันบ้าง ไม่เผื่อไว้ให้ดีในบางกรณีอาจทำเราขาดทุนได้เหมือนกัน

1 ค่าธรรมเนียมการโอนฯ 2%

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน (ไม่ว่าเราจะซื้อจากบริษัทหรือบุคคล) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องชำระให้ทางราชการโดยจ่าย ณ วันที่ไปจดโอนฯ ทั้งนี้ หากเราซื้อกับโครงการแล้วมีโปรฯ ยกเว้นให้ (บริษัทเป็นผู้จ่ายให้) ต้องตรวจดูว่ามีระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายด้วย หรือหากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล (resale) อาจตกลงรับภาระกันคนละครึ่งได้ ก็ต้องคุยกันให้เรียบร้อยก่อนการซื้อขาย

2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย

เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยพิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาด แล้วเลือกใช้อัตราที่สูงกว่ามาคำนวณ โดยผู้ขายจะเป็นผู้ชำระฝ่ายเดียว หรือเท่ากับเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ในทุกๆ 200 บาทของราคาที่ขายได้นั่นเอง โดยค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับยกเว้นก็ต่อเมื่อมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตามประมวลรัษฎากร รายได้จากการขายอสังหาฯ ถือเป็นรายได้ที่ผู้ขายจะต้องนำไปคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมิน ที่จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยจะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปีปฎิทิน โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์มาถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ หรือปีที่โอนมาจนถึงปีที่เราขาย) ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี เศษของปีให้นับเป็น 1 ปี การคำนวณ

1 เอาเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กฎหมายกำหนด = เงินได้สุทธิ

> จำนวนปีที่ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่าย 92%
> จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่าย 84%
> จำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่าย 77%
> จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71%
> จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65%
> จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่าย 60%
> จำนวนปีที่ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่าย 55%
> จำนวนปีที่ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่าย 50%

2 เอาเงินได้สุทธิ (ข้อ 1) หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
3 นำผลลัพธ์ (ข้อ 2) มาคำนวณภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง
4 นำผลลัพธ์ (ข้อ 3) คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

ตัวอย่างเช่น
- ราคาประเมินของคอนโดที่เราขาย เท่ากับ 4,500,000 บาท
- ถือครองมา 3 ปี หักค่าใช้จ่ายเหมา (77%) เหลือเงินได้สุทธิเท่ากับ 1,035,000 บาท
- หารจำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี ได้เท่ากับ 345,000 บาท
- คำนวณภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง เท่ากับ 19,500 บาท

> 0 - 300,000 เสียภาษี 5%: 15,000 บาท
> 300,001 - 500,000 เสียภาษี 10%: 4,500 บาท

- คูณจำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี ได้เท่ากับ 58,500 บาท
- อากรแสตมป์ (0.5%) ได้เท่ากับ 22,500 บาท (อากรแสตมป์จะได้รับยกเว้นหากเราเข้าข่ายต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ)

รวมต้องเสียภาษีทั้งสิ้น 81,000 บาท

โปรแกรมคำนวณกรมสรรพากร

4 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

เมื่อเราซื้อ-ขาย คอนโด (resale) เราจะต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ยกเว้นในกรณีดังนี้
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัย โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
- มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (คอนโด) มาแล้วมากกว่า 5 ปี 

Tips: สำหรับผู้ที่มีคอนโดฯ หลายๆ ยูนิตซึ่งมีแผนจะขายภายในระยะเวลา 1-5 ปี เมื่อซื้อหากยังไม่มีชื่ออยู่ในคอนโดฯ ไหนควรรีบย้ายเข้าเป็นเจ้าบ้านให้เร็วที่สุด และเมื่ออยู่ครบ 1 ปีแล้ว ควรย้ายออกไปอยู่โครงการใหม่ โดยอาจเลือกโครงการที่มูลค่าสูงที่สุดหรือที่เรามีแผนจะขายออกก่อน ซึ่งจะช่วยเรา save ภาษีรายการนี้ได้ 

หมายเหตุ: เป็นข้อมูลเบื้องต้น โปรดตรวจสอบ/อัพเดท ความถูกต้อง รายละเอียดข้อกฎหมายเพิ่มเติมต่างๆ อีกครั้งที่เว็บไซต์ของกรมสรรพากร


ไม่ว่าจะลงทุนคอนโดแบบเก็งกำไร ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคต จะมีเรื่องภาษี ค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่ต้องรู้ เพราะจะกระทบต่อกำไรจากการขายของเรา มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายหรือเสียภาษีอะไรกันบ้าง ไม่เผื่อไว้ให้ดีในบางกรณีอาจทำเราขาดทุนได้เหมือนกัน

1 ค่าธรรมเนียมการโอนฯ 2%

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน (ไม่ว่าเราจะซื้อจากบริษัทหรือบุคคล) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องชำระให้ทางราชการโดยจ่าย ณ วันที่ไปจดโอนฯ ทั้งนี้ หากเราซื้อกับโครงการแล้วมีโปรฯ ยกเว้นให้ (บริษัทเป็นผู้จ่ายให้) ต้องตรวจดูว่ามีระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายด้วย หรือหากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล (resale) ส่วนใหญ่จะตกลงรับภาระกันคนละครึ่ง ก็ต้องคุยกันให้เรียบร้อยก่อนการซื้อขาย

2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย

เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยพิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาด แล้วเลือกใช้อัตราที่สูงกว่ามาคำนวณ โดยผู้ขายจะเป็นผู้ชำระฝ่ายเดียว หรือเท่ากับเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ในทุกๆ 200 บาทของราคาที่ขายได้นั่นเอง โดยค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับยกเว้นก็ต่อเมื่อมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตามประมวลรัษฎากร รายได้จากการขายอสังหาฯ ถือเป็นรายได้ที่ผู้ขายจะต้องนำไปคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมิน ที่จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่เราไปจดทะเบียนโอนขายคอนโด การคิดพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปีปฎิทิน โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์มาถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ หรือปีที่โอนมาจนถึงปีที่เราขาย) ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี เศษของปีให้นับเป็น 1 ปี การคำนวณ

1 เอาเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กฎหมายกำหนด = เงินได้สุทธิ  

> จำนวนปีที่ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่าย 92%
> จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่าย 84%
> จำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่าย 77%
> จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71%
> จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65%
> จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่าย 60%
> จำนวนปีที่ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่าย 55%
> จำนวนปีที่ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่าย 50%

2 เอาเงินได้สุทธิ (ข้อ 1) หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
3 นำผลลัพธ์ (ข้อ 2) มาคำนวณภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง
4 นำผลลัพธ์ (ข้อ 3) คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

ตัวอย่างเช่น
- ราคาประเมินของคอนโดที่เราขาย เท่ากับ 4,500,000 บาท
- ถือครองมา 3 ปี หักค่าใช้จ่ายเหมา (77%) เหลือเงินได้สุทธิเท่ากับ 1,035,000 บาท 
- หารจำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี ได้เท่ากับ 345,000 บาท 
- คำนวณภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง เท่ากับ 19,500 บาท

> 0 - 300,000 เสียภาษี 5%: 15,000 บาท 
> 300,001 - 500,000 เสียภาษี 10%: 4,500 บาท

- คูณจำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี ได้เท่ากับ 58,500 บาท
- อากรแสตมป์ (0.5%) ได้เท่ากับ 22,500 บาท (อากรแสตมป์จะได้รับยกเว้นหากเราเข้าข่ายต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ)

รวมต้องเสียภาษีทั้งสิ้น 81,000 บาท

โปรแกรมคำนวณกรมสรรพากร

4 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

เมื่อเราซื้อ-ขาย คอนโด (resale) เราจะต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ยกเว้นในกรณีดังนี้
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัย โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
- มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (คอนโด) มาแล้วมากกว่า 5 ปี

Tips: สำหรับผู้ที่มีคอนโดฯ หลายๆ ยูนิตซึ่งมีแผนจะขายภายในระยะเวลา 1-5 ปี เมื่อซื้อหากยังไม่มีชื่ออยู่ในคอนโดฯ ไหนควรรีบย้ายเข้าเป็นเจ้าบ้านให้เร็วที่สุด และเมื่ออยู่ครบ 1 ปีแล้ว ควรย้ายออกไปอยู่โครงการใหม่ โดยอาจเลือกโครงการที่มูลค่าสูงที่สุดหรือที่เรามีแผนจะขายออกก่อน ซึ่งจะช่วยเรา save ภาษีรายการนี้ได้

หมายเหตุ: เป็นข้อมูลเบื้องต้น โปรดตรวจสอบ/อัพเดท ความถูกต้อง รายละเอียดข้อกฎหมายเพิ่มเติมต่างๆ อีกครั้งที่เว็บไซต์ของกรมสรรพากร


best view with google chrome.  @2019 CondoFile.