Yield Calculation
การคิดผลตอบแทนการเช่าคอนโด  

Yield Calculation
การคิดผลตอบแทนการเช่า 

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือการหา yield เพื่อที่จะให้ข้อมูลในเบื้องต้นกับเราว่า ด้วยราคาคอนโดฯ ที่ซื้อและค่าเช่าที่คิดว่าจะปล่อยเช่าได้ เราจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร วิธีการคำนวณทำได้ 3 วิธี เริ่มจากการคำนวณแบบง่าย ที่ไม่ได้นำดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาคิด (ในแอปฯ จะใช้การคำนวณวิธีนี้) จนถึงการคำนวณที่ละเอียดขึ้น

วิธีที่ 1: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) สูตร: (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่นมาร่วมคำนวณด้วย ตัวอย่างเช่น หากเราซื้อคอนโดฯ มาในราคา 2,000,000 บาท และปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท โดยทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 1 ปี (การคำนวณมีสมมุติฐานว่า เราสามารถเก็บค่าเช่าได้ครบทั้งปี) ตามสูตรจะคำนวณได้ดังนี้
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี เท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาทต่อปี
- ผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น = (120,000 / 2,000,000) X 100
- ดังนั้น ผลตอบแทนการเช่าต่อปี = 6% 

วิธีที่ 2: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ Net Rental Yield (Capitalization Rate) สูตร: (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

วิธีการนี้มีความละเอียดมากขึ้น โดยนำค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการซื้ออสังหาฯ เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น มาคำนวณเป็นต้นทุนในการปล่อยเช่าด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี หักลบ ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี เป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ ตามตัวอย่างเดียวกับในวิธีที่ 1 สมมุติให้เรามีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลปีละ 5,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 500 บาท ตามสูตรจะคำนวณได้ดังนี้
- ค่าเช่าคาดว่าจะได้รับตลอดปี = 10,000 x 12 = 120,000 บาทต่อปี
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = 120,000 - (5,000 + 500) = 114,500
- Net rental yield = (114,500 / 2,000,000) X 100
- ดังนั้น ผลตอบแทนการเช่าต่อปี = 5.72 %

ตามตัวอย่างนี้จะเห็นได้ว่า ผลตอบแทนการเช่าที่ได้รับจะน้อยกว่าการคำนวณตามวิธีที่ 1 แต่ก็จะสะท้อนให้เห็นผลตอบแทนที่ได้รับจริงมากกว่า เพราะมีการเอาต้นทุนที่เราต้องควักกระเป๋าออกไปจากการครอบครองคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่ามาคิดด้วย 

วิธีที่ 3: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield หรือ Equity Dividend Rate) สูตร: = { (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

วิธีการนี้จะแตกต่างจาก 2 วิธีการแรก ที่ไม่ได้นำราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งก้อนมาหัก แต่เป็นการพิจารณาถึงกระแสเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี โดยดูว่า ตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว การคิดจะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี มาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก รวมทั้งจะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย โดยตัวหารจะใช้ต้นทุนคงที่ (fix cost) ที่เราได้จ่ายออกไปจริงมาคำนวณ (ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ สิ่งอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งเราจ่ายออกไปจริง ๆ) ไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อที่เราไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ

ตามตัวอย่างในวิธีการที่ 1
ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ในอัตราค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าทั้งปีเท่ากับ (10,000 x 12) = 120,000 บาท โครงการมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 500 บาท รวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (5,000 + 500) = 5,500 บาท โดยผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 8,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (8,000 x 12) = 96,000 บาท ในการซื้อคอนโดฯ นี้มีค่าจอง 10,000 บาท เงินดาวน์ 120,000 บาท และค่าตกแต่งเพิ่มเติม อีก 50,000 บาท เพื่อให้คอนโดฯ พร้อมสำหรับผู้เช่า

จากข้อมูลข้างต้นคำนวณ Cash on Cash Rental Yield ได้ดังนี้
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (120,000 – 5,500) = 114,500 บาท
- Cash on Cash Rental Yield = ((114,500 - 96,000) / (10,000 + 120,000 + 50,000)) X 100 = 10.2% ต่อปี

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือการหา yield เพื่อที่จะให้ข้อมูลในเบื้องต้นกับเราว่า ด้วยราคาคอนโดฯ ที่ซื้อและค่าเช่าที่คิดว่าจะปล่อยเช่าได้ เราจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร วิธีการคำนวณทำได้ 3 วิธี เริ่มจากการคำนวณแบบง่าย ที่ไม่ได้นำดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาคิด (ในแอปฯ จะใช้การคำนวณวิธีนี้) จนถึงการคำนวณที่ละเอียดขึ้น

วิธีที่ 1: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) สูตร: (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่นมาร่วมคำนวณด้วย ตัวอย่างเช่น หากเราซื้อคอนโดฯ มาในราคา 2,000,000 บาท และปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท โดยทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 1 ปี (การคำนวณมีสมมุติฐานว่า เราสามารถเก็บค่าเช่าได้ครบทั้งปี) ตามสูตรจะคำนวณได้ดังนี้
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี เท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาทต่อปี
- ผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น = (120,000 / 2,000,000) X 100
- ดังนั้น ผลตอบแทนการเช่าต่อปี = 6% 

วิธีที่ 2: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ Net Rental Yield (Capitalization Rate) สูตร: (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

วิธีการนี้มีความละเอียดมากขึ้น โดยนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดจากการซื้ออสังหาฯ เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น มาคำนวณเป็นต้นทุนในการปล่อยเช่าด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี หักลบ ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี เป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ  ตามตัวอย่างเดียวกับในวิธีที่ 1 สมมุติให้เรามีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้นิติบุคคลปีละ 5,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 500 บาท ตามสูตรจะคำนวณได้ดังนี้
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี เท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาทต่อปี
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = 120,000 - (5,000 + 500) = 114,500
- Net rental yield = (114,500 / 2,000,000) X 100
- ดังนั้น ผลตอบแทนการเช่าต่อปี = 5.72 % 

ตามตัวอย่างนี้จะเห็นได้ว่า ผลตอบแทนการเช่าที่ได้รับจะน้อยกว่าการคำนวณตามวิธีที่ 1 แต่ก็จะสะท้อนให้เห็นผลตอบแทนที่ได้รับจริงมากกว่า เพราะมีการเอาต้นทุนที่เราต้องควักกระเป๋าออกไปจากการครอบครองคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่ามาคิดด้วย 

วิธีที่ 3: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield หรือ Equity Dividend Rate) สูตร: = { (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

วิธีการนี้จะแตกต่างจาก 2 วิธีการแรก ที่ไม่ได้นำราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งก้อนมาหัก แต่เป็นการพิจารณาถึงกระแสเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี โดยดูว่า ตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว การคิดจะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี มาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก รวมทั้งจะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย โดยตัวหารจะใช้ต้นทุนคงที่ (fix cost) ที่เราได้จ่ายออกไปจริงมาคำนวณ (ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ สิ่งอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งเราจ่ายออกไปจริง ๆ) ไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อที่เราไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ

ตามตัวอย่างในวิธีการที่ 1
ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ในอัตราค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าทั้งปีเท่ากับ (10,000 x 12) = 120,000 บาท โครงการมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 5,000 บาท ค่าเบี้ยประกันภัยปีละ 500 บาท รวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (5,000 + 500) = 5,500 บาท   โดยผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 8,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (8,000 x 12) = 96,000 บาท ในการซื้อคอนโดฯ นี้มีค่าจอง 10,000 บาท  เงินดาวน์ 120,000 บาท และค่าตกแต่งเพิ่มเติม อีก 50,000 บาท เพื่อให้คอนโดฯ พร้อมสำหรับผู้เช่า

จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ดังนี้
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (120,000 – 5,500) = 114,500 บาท
- Cash on Cash Rental Yield = ((114,500 - 96,000) / (10,000 + 120,000 + 50,000)) X 100 = 10.2% ต่อปี 




best view with google chrome.  @2019 CondoFile.